首页 > 财经 > 预期与风险——房地产市场未来将何去何从?

预期与风险——房地产市场未来将何去何从?

2019-11-08 09:40:34   来源:网络

文|陈思进

在史可鉴,每次美联储进入加息周期(通常伴随着规模缩减),各国央行都会逐渐主动(或被动)跟进,因为如果不跟进,资本将大量回流美国。在这种情况下,对于房地产来说,借贷成本肯定会大幅上升。对于房地产市场出现泡沫的国家(或地区、城市),这就像是迈出了一大步。最近一次是几年前由次贷危机引发的美国金融海啸的情况:随着利率不断上升,贷款偿还额不断增加,止赎房屋的数量导致越来越多的止赎房屋...与此同时,泡沫房地产市场的接受者数量迅速减少,房价拐点即将到来,房地产泡沫被戳穿。

事实上,钱是债务,尤其是通过信贷产生的钱。近年来,在房地产市场泡沫化的国家或地区,普通家庭增加的“财富”是建立在债务基础上的。

例如,加拿大多伦多,在过去的两年里,它被我的老雇主瑞士信贷(Credit Suisse)多次评为世界上最大的房地产泡沫(请注意,中国的房价已经大大超过了国际标准,所以不包括在评估中)。在头十年,两居室公寓的价格从30万加元飙升至平均60万加元。由于极低的抵押贷款利率,人们觉得自己负担得起(偿还贷款的能力大大增强),所以他们都向银行借款,而不管利率不可能永远这么低。他们甚至都没想过。目前,市值60万加元(其中至少30万加元)的公寓实际上是通过债务(银行贷款)积累的。当未来利率上升时,他们可能会失去偿还贷款的能力,甚至无法维持收支平衡。

事实上,多伦多的房价在2018年第一季度开始下跌。根据加拿大几家主要银行的预测,随着美联储加息,加拿大央行必须紧随其后,导致抵押贷款利率上升,这将导致到2020年加拿大房价至少下降30%。

这一次,美联储进入了货币紧缩周期。预计基准利率最终将升至4%以上,4.5万亿美元的债务规模将降至至少3万亿美元。显然,这样的加息规模和“减幅”肯定会影响全球黄金、债券和股票市场,尤其是房地产市场,并将去泡沫化和抹去此前债务积累的“财富”。

因此,美联储加息肯定会影响国内房地产市场,但目前仍难以准确判断影响将如何。

正如我们以前一再强调的那样,房地产市场已经处于相当严重的泡沫之中。如果这种非理性的上涨随之而来,房地产市场未来会做什么?

如果说过去几年中国房地产市场的繁荣是由供求关系产生的,比如稳定的家庭收入(良好的就业前景)、丰富的储蓄和购买力,那么当房地产市场泡沫破裂时,买房不仅仅是为了简单的生活,也是一种可以带来丰厚利润的投机工具。这太可怕了!

由于人类的知识和判断,大多来自归纳。例如,人们总是认为明天太阳会像往常一样升起。在过去10年里,中国房地产市场,尤其是一线城市的房价大幅飙升。上海的平均房价从每平方米5000元涨到6000元,再涨到5万元到6万元。虽然政府多年来一直在调控住房市场,但结果是出现了房价上涨的现象。

因此,目前,绝大多数中国人认为房价永远不会下跌,中国政府永远不会让房价下跌。甚至一些专家认为,一旦房价下跌,中国经济将会失败。这使得购房成为中国有利可图的投资(机器),导致大量空置房屋甚至“鬼城”。

此外,由于投机房地产的巨大好处,中国陷入了流动性陷阱。借款显然已经涌入房地产市场,“北、上、下”字面意思是数千万套房子。大多数中小企业,更不用说一年1000万英镑的利润了,即使是100万英镑也不错。许多企业甚至赚不到100万元。然而,在一线城市投机和在公寓投机很容易赚到100万元。

因此,高房价和大量空置房屋的根本原因是对以往经验的归纳造成的误解:政府越是规范购房政策和限制购房条件,房价就会上涨得越高。

因为这些年来,中国的房价一直在上涨,使得每个人都有一种心理预期,他们会继续上涨,形成一种强烈的投机心理!随着世界各国央行不断降低利率,房价日益上涨,买卖房屋获得巨额利润,越来越多的投机者进入市场,导致泡沫越来越大。然而,银行贷款金额越大,实际花费的钱就越多。

例如,根据中国目前的高房价,购买130万套住房,假设贷款100万英镑,还款期30年,即使按5%的低利率计算,仅利息就达93万英镑,这笔钱不包括手续费、佣金和各种服务费...

2016年1月,国际货币基金组织的《世界经济展望》描述了全球经济的不可持续性。我们可能已经在里面了:

当支出模式和收入分配能够吸收经济活动的成果而不造成金融系统危险的不平衡时,产出在财政上是可持续的。然而,如果产生足够的需求来吸收经济产出,就需要过多的借款,或者实际利率远低于零,或者两者兼而有之,产出是不可持续的。当产出没有产生通胀或通缩压力时,它就是“潜在”压力。

因此,一些经济学家认为,在过去十年中,人民币升值了50倍,而房价仅上涨了约5倍。与货币发行的增加相比,房价实际上正在下降。然而,持相反观点的经济学家再次问,这些不断增长的货币是否合理地分配给了那些“只需要”买房的人?

当然,所谓“只需”是指一个收入稳定、有能力支付抵押贷款的家庭。买房不是一夜暴富的投机欲望,也不会通过场外资本配置提高杠杆率,以不合理的方式进入房地产市场。目前,一线城市飙升的房价可能是房地产投机者的最后一次狂热。原因是人们已经失去了对金融三个方面的理性判断:信用、杠杆和风险控制。房地产投机热就像380多年前荷兰的郁金香热一样。

1634年,荷兰东印度公司的商船带回了一些美丽稀有的郁金香球茎。全国都饱受郁金香狂热之苦。到1636年,一朵价值3000荷兰盾的郁金香可以换成八头肥猪、四头肥牛、两吨奶油、1000磅奶酪、一个银杯子、一包衣服、一张床垫和一艘船。这是西方历史上第一次出现经济泡沫。它的最终结果和历史上所有其他泡沫一样,所以没有必要重复它。

房地产过热和经济危机与史可鉴息息相关。持续的高房价肯定会导致金融危机,甚至经济危机!由于房地产将不可避免地产生巨额贷款,银行系统将面临“债务减记”的风险。根据费希尔的现代经济学理论,通货紧缩的风险来自债务。面对不断上升的债务,企业和个人都不得不紧缩消费支出。消费能力下降是债务水平上升的严重后果。

总之,房价的非理性上涨是金融危机的前奏,这非常值得我们警惕!

(提示:本文仅代表作者的观点。投资是有风险的,因此进入市场时必须谨慎,不构成任何具体的投资建议)

[·陈思进作品(关注我的专栏和圈子,了解更多)

0.在今天的头条新闻中,“陈思进华尔街投资和融资实践课程”栏目专门推出:

1.长篇科幻系列《超越时空拯救》的第一部小说新上映:http://product.dangdang.com/27926436.html

2.请点击下面的卡片“进入圆圈”。通过这个圈子,你不仅可以得到强有力的指导来规避风险,还可以增加投资智慧,尽快走上金融自由之路。


11选5投注 摩斯国际 威廉希尔 江苏快三投注 广东快乐十分开奖结果